นับแต่เศรษฐกิจไทยฟื้นตัว “ราคาที่ดินหวนกลับมาปรับตัวสูงขึ้น” โดยเฉพาะพื้นที่ทำเลทองล้อมรอบระบบขนส่งสาธารณะเป็นที่หมายปอง “ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์” ต่างจับจ้องเพื่อนำไปพัฒนาเป็นแหล่งอาศัย คงหนีไม่พ้น “กรุงเทพฯ–ปริมณฑล” ที่กำลังปรับตัวตามการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่แล้วยิ่ง กทม.เตรียมจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครใหม่ เพื่อปรับใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นในหลายทำเล “รองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจ” สะเทือนถึงราคาที่ดินที่มีการซื้อเก็งกำไรนั้น ด็อกเตอร์โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บ.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด บอกว่า ด็อกเตอร์โสภณ พรโชคชัยปีนี้ทิศทางภาพรวมการซื้อขายที่ดินทั่วประเทศ “ราคาดีดปรับตัว ๓–๔%” แถมมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ เพียงแต่อัตราประเมินจากภาครัฐต่ำกว่าค่าความจริง “ต่างกันราวฟ้ากับเหว” อย่างกรุงเทพฯ สยาม-ชิดลม-เพลินจิต มีการประเมินที่ ๘ แสนบาท/ตารางวา (ตำรวจว.) แต่ซื้อขายจริงอยู่ที่ ๓.๗๕ ล้านบาท/ตำรวจว.เพราะเป็นย่านธุรกิจใจกลางเมืองปัจจัยส่งผลให้ราคาสูงขึ้นจาก “ย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต” เป็นแหล่งค้าปลีกสำคัญของกรุงเทพฯ “อันเป็นธุรกิจประเภทที่ทำกำไรได้สูงสุด” ทั้งยังมีแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่องมากกว่าการสร้างเป็นอาคารชุดพักอาศัย อาคารสำนักงาน และธุรกิจโรงแรม ได้ค่าเช่าต่ำกว่าแล้วก็มีความไม่แน่นอนทางธุรกิจอยู่มากหากจะเปรียบเทียบให้เห็นภาพชัดๆ “พื้นที่ค้าปลีกมีค่าเช่าเดือนละ ๓,๐๐๐–๕,๐๐๐ บาท/ตารางเมตร (ตำรวจม.)” ขณะที่พื้นที่สำนักงานมีค่าเช่าเพียงเดือนละ ๘๐๐-๑,๒๐๐ บาท/ตำรวจม.เมื่อเป็นเช่นนี้ “ที่ดินทำเลราคาสูงที่สุดในปี ๒๕๖๗” คงต้องอยู่ที่ในเขตกรุงเทพฯ คือ สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ราคาอยู่ที่ ๓.๗๕ ล้านบาท/ตำรวจว. วิทยุ ๓.๑ ล้านบาท/ตำรวจว. สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ ๒.๙ ล้านบาท/ตำรวจว. สุขุมวิท ๒๑-อโศก ๒.๗๓ ล้านบาท/ตำรวจว. สีลม ๒.๗ ล้านบาท/ตำรวจว. สาทร ๒.๔ ล้านบาท/ตำรวจว. สุขุมวิท-เอกมัย ๑.๙๕ ล้านบาท/ตำรวจว. เยาวราช ๑.๙ ล้านบาท/ตำรวจว. พญาไท ๑.๘๕ ล้านบาท/ตำรวจว. พหลโยธินช่วงต้น ๑.๘ ล้านบาท/ตำรวจว. ดังนั้น “ถนนวิทยุ” ที่มีการกล่าวอ้างเป็นย่านที่ดินแพงที่สุด “น่าจะเป็นไปไม่ได้” เนื่องจากย่านนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน หรือเชื่อมต่อ แม้ราคาขายห้องชุดจะแพงเกือบ ๑ ล้านบาท/ตำรวจม.ก็เป็นเพียงข้อยกเว้นเท่านั้นก่อนนี้ก็มีข่าวว่า บมจ.แสนสิริ เคยซื้อที่ดินหลังสวนลุมพินีปี ๒๕๖๕ ราคา ๓.๙ ล้านบาท/ตำรวจว.แต่เป็นความพอใจผู้ซื้อ-ผู้ขาย และยังสามารถพัฒนาที่ดินแปลงนี้สร้างอาคารชุดขายราคาเกือบ ๑ ล้านบาท/ตำรวจม.ได้หากย้อนดูราคาที่ดินใน ๒๕๓๗ “สยาม-ชิดลม-เพลินจิต” สมัยนั้นราคาอยู่ที่ ๔ แสนบาท/ตำรวจว. เมื่อเปรียบเทียบกับ “หน้ารามคำแหง ร่มเกล้า ประชาสำราญ” ที่มีการซื้อขายกัน ๑.๔ แสนบาท, ๒ แสนบาท และ ๖,๐๐๐ บาท/ตำรวจว.ตามลำดับ แสดงให้เห็นว่าที่ดินในใจกลางเมืองมีราคาสูงกว่าที่ประชาสำราญสูงถึง ๖๗ เท่าแต่ว่าในปี ๒๕๖๖ สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ราคาเพิ่มเป็น ๓.๖ ล้านบาท/ตำรวจว. ส่วนหน้ารามคำแหง ร่มเกล้า และประชาสำราญขึ้นมาที่ ๔.๒ แสนบาท,๔.๖ หมื่นบาท และ ๑.๒ หมื่นบาท/ตำรวจว. เมื่อพิจารณาตามราคาใหม่ที่ดินริมขอบเมือง ชานเมือง และใจกลางเมืองต่างกัน ๓๐๐ เท่าของที่ดินประชาสำราญชายขอบกรุงเทพฯ ห่างออกไป ๓๙ กม.สิ่งนี้ชี้ให้เห็นตลอด ๒๙ ปีที่ผ่านมา “ราคาที่ดินในใจกลางเมืองเพิ่มสูงขึ้น ๗.๙%” ขณะที่ที่ดินในเขตรอยต่อเมืองอย่างหน้า ม.รามคำแหง ราคาเพิ่มขึ้น ๓.๙% และยิ่งในกรณีถนนร่มเกล้าเพิ่มขึ้นเพียง ๒.๙% ส่วนเขตชายขอบของเมืองกรุงเทพฯ ถนนประชาสำราญราคากลับเพิ่มขึ้นเพียงปีละ ๒.๔% เท่านั้น แสดงให้เห็นว่า “กรุงเทพฯ” เน้นพัฒนาเขตใจกลางเมืองเป็นสำคัญไม่ได้กระจายออกสู่รอบนอกมากนัก “การวางผังเมืองของกรุงเทพฯ” เริ่มมาตั้งแต่ปี ๒๕๓๕ อาจถือว่าล้มเหลว ไม่อาจกระจายความเจริญได้เท่าที่ควรดังนั้น ถ้าพิจารณาให้ละเอียด “แง่ปัญหาการกระจายความเจริญของเมือง” พื้นที่นอกเมืองอย่างชายขอบของเมือง “ก็ไม่ควรให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ในการคงพื้นที่เกษตรกรรม และพื้นที่สีเขียวเป็น Green Belt รอบเขตเมืองไว้ “เพื่อเมืองจะได้ไม่ขยายอย่างไม่มีที่สิ้นสุด” เพราะมักเป็นการทำลายสิ่งแวดล้อมตามมาเสมออย่างไรก็ตาม ผังเมืองที่ดีควรจะทำให้ “กรุงเทพฯ” มีหลายศูนย์กลางในเขตใจกลางเมือง และเขตต่อเมืองโดยการเชื่อมโยงของระบบรถไฟฟ้า ทั้งไม่ปล่อยให้ที่ใดที่หนึ่งมีราคาสูงเกินไปจนเกิดการผิดเพี้ยนเช่นเดียวกับ “ที่ดินต่างจังหวัด” ราคาก็มีการปรับตัวสูงขึ้น ๓-๔% โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองหลัก เช่น จ.ขอนแก่น นครราชสีมา ราคาอยู่ที่ ๔ แสนบาท/ตำรวจว. แต่ในส่วน “อุบลราชธานี” แม้เป็นเมืองชายแดนขนาดใหญ่ “ความเจริญเติบโตกลับยังเป็นแนวราบไม่มีจุดเด่น” ส่งผลให้ราคาที่ดินไม่สูงมากเท่าที่ควรถ้ามาดู “ภาคเหนือ” อย่าง จ.เชียงใหม่ บริเวณถนนช้างคลาน และถนนวิชยานนท์อันเป็นย่านพื้นที่เศรษฐกิจ และโรงแรมเกิดขึ้นมากซื้อขายที่ ๔ แสนบาท/ตำรวจว. “ภาคใต้” บริเวณหาดป่าตอง จ.ภูเก็ต ซื้อขายกันราคา ๕ แสนบาท/ตำรวจว. “ภาคตะวันออก” หาดจอมเทียน พัทยา จ.ชลบุรี และ EEC ราคาที่ดินอยู่ที่ ๕-๖ แสนบาท/ตำรวจว. ประเด็นคือ “ผู้ซื้อ” ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อนำไปพัฒนาโรมแรมหรู ห้างสรรพสินค้า รวมถึงพัฒนาเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยอย่าง “โครงการคอนโดมิเนียม” สำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อสูง เช่น นักธุรกิจ และชาวต่างชาติในประเทศอาเซียน หรือคนจีนที่นิยมมาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยตามข้อมูลสำรวจในขอบเขตทั่วประเทศ “ต่างชาติจะซื้อห้องชุดทั้งหมด ๗ พันหน่วย” จากห้องชุดทั่วประเทศที่มีการซื้อขาย ๕.๕ หมื่นหน่วยในปี ๒๕๖๖ หรือซื้อโดยชาวต่างชาติ ๑๔% และเมื่อรวมกับบ้านจัดสรร หรือที่อยู่อาศัยแนวราบในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั่วประเทศประมาณ ๒.๒ แสนหน่วยโดยชาวต่างชาติซื้อ ๑.๓ หมื่นหน่วย หรือคิดเป็น ๖% ของทั้งหมด ในจำนวนนี้ครึ่งหนึ่งผู้ซื้อมาจากจีนอย่างไรก็ดี “ประเทศไทยมีบ้านอยู่ ๒๘ ล้านหน่วย” หากซื้อขายกัน ๒.๕% ต่อปีเท่ากับ ๗ แสนหน่วย แสดงว่านอกจากการขายบ้านมือหนึ่ง ๒.๒ แสนหน่วยที่เหลือ ๔.๘ แสนหน่วย คือการซื้อขายบ้านมือ ๒ มากกว่าบ้านมือหนึ่งแล้วกลุ่มบ้านมือ ๒ “ต่างชาติซื้อเช่นกัน” แต่ซื้อไม่เกิน ๓% หรือ ๑.๔ หมื่นหน่วย เมื่อรวมบ้านมือหนึ่งที่ซื้อ ๑.๓ หมื่นหน่วยก็คงเป็น ๒.๗ หมื่นหน่วย หรือ ๓.๙% ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ต่างชาติมาซื้อในไทยแต่ละปี ตอกย้ำในครึ่งแรกปี ๒๕๖๖ “ต่างชาติซื้อราคาเฉลี่ยที่ ๕.๘๒๔ ล้านบาท” (เฉพาะห้องชุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล) หากนำตัวเลขนี้มาใช้สำหรับที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติซื้อทั่วประเทศโดยอนุมานว่า “ในต่างจังหวัด” โดยเฉพาะจังหวัดอันมีแหล่งท่องเที่ยวก็อาจมีต่างชาติซื้อในราคาที่สูงกว่านั้น ฉะนั้น หากใช้ตัวเลขนี้ก็จะเป็นเงินรวมกันถึง ๑๖๑,๕๖๔ ล้านบาท แล้วมีการโอนตามปกติอาจจะได้ภาษี และค่าธรรมเนียมโอนราว ๓% หรือประมาณ ๔,๘๔๗ ล้านบาท และนำมากระตุ้นเศรษฐกิจคงไม่เป็นชิ้นเป็นอันได้แต่บางคนอ้างว่า “ต่างชาติ” อาจจ้างคนไทยทำงาน เช่น เป็นแม่บ้าน หรือคนสวน ในกรณีนี้ก็อาจไม่แน่นอน เพราะการจ้างคนงานจากประเทศเพื่อนบ้านน่าจะมีค่าจ้างที่ถูกกว่าคนไทยอาจไม่ได้ประโยชน์จากการนี้ยิ่งกว่านั้น “ต่างชาติ” ก็เป็นการซื้อขายผิดกฎหมายผ่านนอมินีไปบางส่วน หรือตั้งเป็นในรูปบริษัท และซื้อขายผ่านบริษัท “รัฐบาล” แทบไม่ได้รายได้อะไร แล้วยิ่งหากนำบ้าน และห้องชุดปล่อยเช่าต่อได้ผลตอบแทนปีละ ๔% ถ้าราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ ๓% รวมเป็น ๗% จะได้ผลตอบแทนเป็นเงิน ๑.๑ หมื่นล้านบาทเข้ากระเป๋าคนต่างชาติไปนี่เป็นการสำรวจที่ดินทำเลทองปี ๒๕๖๗ “ใจกลางเมืองยังปรับตัวสูงขึ้นตลอดเกือบ ๓๐ ปี” แต่การประเมินซื้อขายจ่ายโอนที่ดินทางราชการต่ำกว่า “ราคาซื้อขายจริง” จนท้องถิ่นสูญเสียรายได้จากภาษีมหาศาลแบบนี้ “ภาครัฐ” ต้องสร้างกลไกการเสียภาษีตามราคาตลาดจะได้มีรายได้มาพัฒนาประเทศ.คลิกอ่านคอลัมน์ “สกู๊ปหน้า ๑” เพิ่มเติม
